各镇人民政府、城关街道办事处，县政府各有关工作部门、派出机构，为农服务的经济组织，各双管单位：

《beat365亚洲体育官网_365betribo88_365彩票app下载苹果版不动产登记历史遗留问题处理办法(试行)》已经县政府同意，现印发你们，请结合各自工作职能，认真抓好贯彻执行。

                                                                                                      beat365亚洲体育官网_365betribo88_365彩票app下载苹果版人民政府办公室

                                                                                                              2020年7月15日

beat365亚洲体育官网_365betribo88_365彩票app下载苹果版不动产登记历史遗留问题

处理办法(试行)

为妥善解决全县不动产登记工作遗留问题，切实维护群众合法权益，不断规范不动产登记行为，根据国土资源部《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资电发〔2017〕13号）和自然资源部《关于开展不动产登记窗口作风问题专项整治工作的通知》（自然资党发〔2018〕7号）相关政策及法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。

一、适用范围

在不动产统一登记前，本县城镇规划区内国有划拨土地上不动产和已登记为出让性质的城镇独院等因各种原因未进行不动产登记的，适用本办法。

二、处理原则

（一）依法依规，维护公平。凡法律法规政策明令禁止的，不纳入处理范围。建立处理遗留问题工作防错机制，防范引发新的矛盾，维护社会公平正义。

（二）尊重历史，实事求是。在尊重历史事实的基础上，结合不动产权利现状，依据建设行为发生时的法律法规政策妥善处理历史遗留问题。

（三）宽严有度，分类处理。区分不同时期、不同类型遗留问题，按照形成时间分阶段确定处理政策，有效推动问题解决。

三、法律法规依据

《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，《陕西省城市房地产市场管理条例》，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），省政府《关于放开公有住房和经济适用房进入二级市场交易有关问题的通知》（陕政发〔2002〕43号）等法律法规和政策。

四、分类处理规定

(一)首次登记

申请首次登记的，依据《不动产登记暂行条例实施细则》(2019修正)第三十五条之规定，提交相关材料，办理不动产首次登记。

(二)房改房和经济适用住房上市交易后的登记问题

房改房是指根据房改政策，按成本价或标准价购买的公有住房和单位集资合作建设的住房；经济适用住房是指按照政府规定的指导价购买的住房，包括安居工程和具有保障性质的政策性商品房。

1.房改房、经济适用住房有下列情形之一的不得上市交易：

(1)没有按照规定补足房屋价款的。

(2)已列入拆迁公告范围的。

(3)与学校、医院等特殊行业办公住房、用地无法分割的。

(4)擅自改变房屋用途的。

(5)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的。

(6)法律、法规及县政府规定的其他不宜上市交易的。

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(7)取得经济适用住房不满五年的（本项只适用于经济适用住房，起算时间以购房合同为准）。

2.房改房和经济适用住房所有权人要求将已购房改房和经济适用住房上市出售的，按下列程序进行：

(1)所有权人向县住建局提出上市交易申请，并提交上市出售申请、购房合同、房屋所有权人有效身份证件、同住成年人同意上市出售的书面意见、原产权单位或产权共有人在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见（若存在原产权单位注销、破产、兼并等情形的，由不动产登记机构进行调查、核实并在县政府门户网站公告15个工作日无异议后，予以办理）。

(2)县住建局对房改房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

(3)确定回购的，产权人持《经济适用住房上市交易意见书》办理回购相关手续；不予回购且同意上市交易的，产权人持《经济适用住房上市交易意见书》办理过户手续，在缴纳有关税费及土地出让金、完成过户手续30日内，向不动产登记中心申请办理转移登记。

3.房改房和经济适用住房办理不动产转移登记时，购房人按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定提交相关材料，办理不动产转移登记。

4.房改房和经济适用住房上市交易，按国家有关规定执行下列税费政策：

(1)税收政策。由税务部门按第三方评估机构评估价格计征税费。

(2)土地出让金。房改房由购房人按存量房评估系统核定价格的3%补缴土地出让金；经济适用住房由购房人按第三方评估机构评估价格的3%补缴土地出让金。土地出让金由自然资源局（不动产登记局）设立专户收缴后，全额上缴财政。

(3)房改房和经济适用住房上市交易后，住房维修仍按上市交易前住房维修管理的有关规定执行，个人原缴纳的维修基金和结余的维修基金随产权转移过户，原产权人按原规定应缴纳而未缴纳维修基金的，按原规定补齐后方可转移过户。新的产权人应遵守物业管理和社区管理有关规定，按时缴纳相关费用。

5.房改房和经济适用住房上市交易后，原产权人（以户为单位）按规定不能再申请或购买各类政策性、保障性住房。

(三)其他国有划拨土地上不动产登记问题

1.国有划拨土地上的小庭院上市交易后登记：按税务部门存量房评估系统核定价格缴纳税费，按第三方评估机构评估价格的3%补缴土地出让价款后，办理不动产登记。

2.国有划拨土地上楼房下配建的营业房登记：办理不动产首次登记的，由县不动产登记中心进行权籍调查，在确认宗地四至、面积、用途的基础上，再按相关规定办理。已经取得房屋所有权证的商业用房或其他非住宅用房在交易时，按第三方评估机构评估价格的3%补缴土地出让金后，办理不动产转移登记。

3.2016年不动产统一登记实施前，对未补缴土地出让价款但登记为国有出让土地性质的城镇宅基地，原则上维持已登记的不动产权现状，可进行补换证登记；在不动产权上市交易或抵押时，按第三方评估机构评估价格的6%补缴土地出让价款后，办理不动产转移登记或抵押登记。

(四)对未经批准、擅自在集体土地上开发建设的商品住房，不予办理不动产登记。

(五)房改房和经济适用住房上市交易后土地使用权出让年期，从同一宗建筑的第一套房屋上市交易之日起计算，此后同一建筑其他各套房屋上市交易时的土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的土地使用权保持相同截止日。土地出让年期最高不超过70年。

(六)对于2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成的房屋，未办理《建设工程规划许可证》、竣工验收等相关手续的，登记时经过权籍调查、进行公示无异议后，按照现状予以登记；对于2008年1月1日以后建成的房屋，须提交相关规划、竣工验收等材料，再进行不动产登记，不符合规划的、不予登记。

(七)本办法未尽事宜，按照“一事一议”的方式报beat365亚洲体育官网_365betribo88_365彩票app下载苹果版不动产登记遗留问题处理工作领导小组，依法依规进行研究、讨论后报县政府常务会决定。

五、工作要求

(一)加强组织领导。成立由财政、工信、税务、自然资源（不动产）、住建、审计等部门为成员的beat365亚洲体育官网_365betribo88_365彩票app下载苹果版不动产登记遗留问题处理工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室主任由县自然资源局局长兼任，负责处理日常事务。

(二)强化部门职责。在推进和解决不动产登记遗留问题过程中，各成员单位要密切配合、各司其职、依法履职。县自然资源局负责审核出具规划证明、土地出让金收缴及确权登记发证工作。县财政局负责做好资金的管理、监督、使用工作以及国有资产的处置和监管工作。县工信局负责配合不动产登记中心对企业破产、兼并、注销等情况的调查。县税务局负责税收的核定、征收工作。县住建局负责提供原房屋测绘数据、房屋质量认定及大修基金收缴工作，按规定作出房屋上市出售的书面意见。县审计局负责做好资金的审计工作。

本《办法》自印发之日起施行，有效期2年。以前印发与本办法规定不一致的以本办法为准，如上级出台相关规定，按上级规定执行。